
张力,富力地产董事长、总裁,北京广东企业商会会长。
抱负让理想启航
张力,1973年参加工作,从工人做起,后来在广州市郊区二轻局做团委副书记、生产科长。1986年,乡镇企业局的花园村酒店开业,张力担任总经理,不久又被借调去筹建白云区政府办公楼。事业虽非平步青云,却也算是平顺。没想到的是,张力在这个时候选择下海。
这个决定,是诸多因素的综合结果。八十年代的中国,百废俱兴,南粤大地更是欣欣向荣,发财致富之梦激荡人心。根据张力后来的陈述,之所以弃政从商,一来是自己对政治并无兴趣,二来是自认“有商业天赋”:
“那个时候,有不少个体户,做小本生意,搞个小皮鞋厂之类的。我觉得素质比他们高很多,我的对手太弱了。他们能赚十万,我就能挣百万。”
不过,尽管抱负不凡,一开始也只能从小包工头做起。“刚开始是搞装修工程。那时候没有资本,就从小工程做起,人家给钱我替他做工程。”别人包了装修工程,再把其中一部分分给他来做,能接到三四万的工程他就“开心得不得了”。第二年,张力已经能接到几十万的工程了。
这一段经历,事后被张力戏言是“皮包公司”,所有合同、文件都装在包里。“晚上应酬谈合同,谈好了回家写合同。合同全是自己手写,写错了一个字就要重新来,每份合同都要抄好几遍。第二天一大早又要去买材料,下午再到工地去监工。”这种奋斗的经历持续了五年,张力积累了两三百万的资金,完成了第一笔资本原始积累。
张力有一次接受采访,谈到自己对工作与事业的看法:“钱对一个人当然重要,其实我跟你是一样的,要有房子住、有车子开。但我只是花面上的几张,其他的都是用在公司运作里。所以,我们不是为了钱而做,而是为了事业。就像一个画家,画一幅画很漂亮,就有满足感,歌星唱歌唱得好就有满足感,我们做事业的人也是一样的,事业做得越做越好就有满足感。我们想把事业做好,争第一。”
把工作当作事业来做,而不仅是为了钱,这是张力的抱负。所以,“小有积蓄”之后,张力开心寻求新的发展方向。张力后来回忆,当时之所以从做工程改做房地产,就是觉得“(做工程)没多大前途,所以转型了”。
1993年,张力与后来的“绝佳拍档”李思廉合资创办了一家公司,即现在富力地产的前身。据张力介绍,1993年广州大概有1900多家房地产公司,不过,在了解了这些房地产公司之后,张力的信心一下子就来了。“我接触过很多房地产公司的老板,我觉得,我的水平比他们高得多了。还是那句话,我的对手很弱,只要我进入这个行业中,肯定能迅速成长。”
1994年,广州富力地产开发有限公司在广州注册。张力介绍,富力做的第一个项目位于广州郊区,是一个2万平米的集资房。“在地图上,用显微镜也看不到我们。开始盖得房子很差,当然后来又重建了,要负责任嘛。”
这个项目虽然小,但是意义重大,它使张力积累了必要的精要和资本。此后,张力与富力,便万里扬帆,乘风破浪。“从那时起,一直到1999年,富力的销售额以每年翻一番的速度增长。”
眼光成就大业
富力早期由于资金所困,所拿之地皆非传统的城市核心地块。不过,让人意外的是,富力的每一次拿地,都有化腐朽为神奇之功效,富力所开发的楼盘,皆得到了热卖。当然,这都离不开张力的眼光。据媒体报道,富力的每一块地,都是张力亲自去看、亲自决定的。
1994年,张力盖的第一个小区——富力新居,就是建在一个煤厂的原址上。这块地挨着铁路,没人敢买,但是张力“就够胆买”。张力回忆,拿到那块地时,地上的煤还有一尺多厚,他们把煤铲起来,再用水冲干净。房子一开卖,三千多一平米,买房的人排着队来,很快就卖完了。
富力新居出人意料的业绩,使公司的战略方向初步明朗,此后便一发不可收拾:从较早的富力广场、富力半岛,富力现代城……前后在广州做的20多个楼盘大多是市区旧厂房的拆迁地块,而令公司一夜之间名扬全国的北京富力城,原址其实也是北京起重机厂等五家老厂房所在地。
在广州,拿别人不敢拿的地块,成了富力的标志。“后来买铜材厂那块地时,那里是五彩烟囱汇集,没有人敢要。在当时的广州中山八路,铜材厂冶炼废铜,烟囱里冒黄烟,而太白粉厂冒白烟,煤厂冒黑烟,还有个有色水泥厂,冒绿烟、蓝烟。我们在这块土地上盖起了富力广场后,这里成为荔湾区最大规模现代住宅社区。原来的工厂都陆续搬走了,整条中山八路旧貌换新颜。”
张力的自信,还表现在他敢拿“连殡仪馆”的地。“广州殡仪馆那块地,名字叫‘御龙庭’,是我起的。龙是百毒不侵的嘛。我们那里的房子密度很小,很漂亮,一定会很好卖。”果然,如他所料。
在此后的几年时间中,富力集团的发展势如破竹,以“短、平、快”的操作手法运作了多个广州市区的旧厂房拆迁建设项目,并以“定位大众、配套完善、售价优惠、快建快销”的项目运作理念,迅速崛起为广州市房地产行业的领头羊。1999年,富力旗下楼盘的总销售额排名广州第一,并连续保持了三年,为其进入全国市场打下了坚实的基础。
2001年底,富力决定挥师北上。张力回忆,他当时研究了北京房地产的资料,觉得北京的房价高,再看了北京的楼盘,觉得比较粗糙,于是就决定首选北京作为扩张的地区。当记者让他评价当时南北房地产商的差别时,张力打了一个比喻,“如果我们是甲A,北京的开发商就是丙级队”。
2002年,富力以32亿天价拿下的北京广渠门现“富力城”土地,轰动京城;而富力城项目获得空前成功,创造了“当年签合同,当年付款,当年盖楼,当年收钱”的奇迹。2002年之前,北京人还没怎么听说过富力地产,经富力城一战,富力在北京已经成为举足轻重的地产集团了。
2005年,张力这样描绘富力的宏图:北京之后,华北地区下一个发展的重点是天津、济南、青岛、西安等城市,华南地区下一步要进攻长沙、武汉、南昌、成都、重庆等地。
这个宏图,之后被一一实现。也正是从2005年之后,富力地产连续五年荣获“2009中国大型房地产业与建筑业500强”综合实力第一名。
企业的发展取决于老板
张力曾这样比较南北房地产企业家的不同:北京的房地产比较喜欢玩“概念”,“我们南方人做生意都比较低调一点,跟北京人刚好相反,北京人是想出名,我们是怕出名。”
张力毫不掩饰自己有“商业天赋”。当记者问及富力发展到今天,主要靠什么?张力毫不犹豫地回答说,“主要取决于老板的聪明才干,他的素质和组织能力。”“走过这十几年,我感触最深的是:一个企业的成功要取决于决策者怎么带好这个团队。因此,一个成功的商人必须是全才。”
历史学家范文澜说,作为一个领袖,最重要的品质有两个,一为“用人”,另为“纳谏”。张力认为,做好一个老板,抓住两点就够了:一是出点子,把握大的方向、人事的判断。二是用人才,会点兵点将。
做工程出身,张力在各个环节亲历亲为,因此也熟知各个环节;作为富力这个大家庭的家长,张力又需要在宏观上掌好方向的舵。
在张力认为,做房地产行业,工程管理、成本控制、工程进度以及设计的理念,都很重要。事实上,富力地产的资本控制一直广为称赞。张力介绍:
“公司除了做地产,也有房产一条龙服务,我们公司本身有设计、有前期开发,我们本身还有搞建筑和销售的。我们有搅拌机厂,有铝合金厂,还有苗圃,都是三四百亩地的,就是我们先把树买回来种上,然后再大量的种到小区。基本上除了钢筋、水泥、瓷砖不生产,其他的基本上我们都可以解决。这样的话对我们的成本核算就比较有利。我们的资金链比较好一些。”
中国房地产行业发展到今天,产生了众多管理模式各异的集团企业。但在张力眼里,他最看好的还是合生(创展)模式和富力模式。合生创展“更加趋向于诸侯阵,每个地方都分总经理、董事长,各自都很独立,它有一个核算部、审核部、财会部”,这种模式十分有利于扩张。富力模式则类似于“中央集权制”,“我们从设计开始实行一体化,我们基本上是统一图纸,统一装修标准,材料供应有一个中央供应系统,也是一体化。有一个采购平台,过后监察。我们有三个监察部门,一个监察部都是由集团分派专业人员进去,每一个地区监察人员,专门查大家有没有受惠、吃回扣。还有审计中心,审计各地成本,招标是否合理;我们还有招标中心,到各地去招标;我们还有财务管理中心,就是各地财务付款收入方面有没有问题,有没有按时交税”。
富力之所以取得今天的成就,原因固然是多方面的,但张力认为富力“它最优秀的条件,比别人好的东西不是资金问题,也不是土地问题,是我们有一个非常好的管理团队”。据说,有新加坡老板问张力,他对公司最满足的是什么。张力回答“最满足的是我建了一个很好的团队,这个团队是最能赚钱的团队,就像‘留得青山在、不怕没柴烧’,我这个团队就是青山。”
张力自认读书不多,属于自学成才,但是他很注重文化素质。有一段时间,富力每年大概招聘五六十个大学生,大多数都是名牌大学毕业,——在张力看来,能考上名牌大学证明这个人聪明。
有媒体报道,张力看人目光相当毒辣,全是建立在多年阅人无数的基础之上,往往通过几句话就能知道这个人适不适合在富力工作,适合在哪个岗位工作。
“力不到不为财“
广东企业家向以低调、实干著称,广东话“力不到,不为财”从字面理解,即谓凡是亲历亲为,才能容易发财。张力很笃信这句话,创业初期,他给自己定下“一天睡五小时”的规矩,即使现在贵为地产航母的大家长,张力仍然过着“白加黑,五加二”的生活。张力曾说,他母亲说他像筷子,即使折断了,滴下来的,全是血。
“我认为如果老板的高尔夫打到八十多杆,他的公司肯定做不好;官员如果打到八十多杆,官肯定不会做大。”“任何一个成功的老板首先应该勤奋,以香港第二代巨商们的子弟来说,像长江、新鸿基这几家的小孩都很勤奋,还有几家的小孩很懒,他们的企业就走下坡路了。在广州我也看到一些有钱的老板,赚了钱就打高尔夫,公司慢慢就倒闭了。”
张力所出之“力”,体现在他对产品的每一个环节的亲历亲为上。他对项目的每一个细节都会亲自关照,包括富力城售楼处的彩蛋造型,他亲自设计。公司里每一名员工都经过他的亲自面试。每天察看管理人员的考勤情况,更是家常便饭。
张力称,他对生活要求不高,个人消费不了多少,最后还是要报答、回馈社会的。
作为富力集团的“大家长”,张力可谓是日理万机。他保留了广东老板低调的一面,但是他表示,不接受采访不等于不会说话。他对于房地产、对于管理的不少见解,皆从实践中获得,因此言语或许平实,却带有一种鞭辟入里的深刻。商海驰骋二十几年,他始终保持了波涛汹涌前的淡定与冷静,不盲从,坚持做自己的事情。在2008年那一场影响深远的经济危机来临之前,张力已经提出“寒冬说”,也为此,富力早作了准备,苦练内功,最终在2009年危机渐渐褪去之时,安然涉过难关。
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